까다로워진 ‘부동산 특별조치법’ 시작
고성신문 기자 / gosnews@hanmail.net 입력 : 2020년 08월 14일
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‘부동산 소유권이전에 관한 특별조치법’이 2020년 8월 5일부터 시행됐다. 흔히 ‘조치법’이라고 부르는데 계약서가 없어도 보증서를 첨부해 쉬운 절차로 등기할 수 있다고 알려졌지만 이번 조치법은 그렇지 않다. 이 법의 대상은 부동산(토지·건물)으로서 시행일로부터 26년 전인 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인해 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 미등기 부동산에 대해 이를 적용한다. 보존등기 또는 이전등기를 미처 하지 못한 부동산 실소유자의 재산권을 보호하기 위해 마련됐다. 일제강점기나 해방 직후 등 등기제도가 미비했을 때 조상이 매매했거나 오랜 기간 실소유해 온 토지를 정식으로 소유할 수 있도록 등기과정을 간편화한 것이 주요 내용이다.
조치법 때문에 과거에는 ‘눈 뜨고 땅 뺏겼다’는 사례가 많았다. 서울에 거주하는 A씨는 오랜만에 고향 고성을 찾았다가 동네 주민을 통해 황당한 이야기를 전해 들었다. 조상으로부터 물려받은 땅을 B씨가 보증을 받아 조치법으로 등기했다는 것이다. 마을 사람들은 등기만 되어있지 않았을 뿐, ‘그 땅은 A씨의 것’이라 말하는 곳이었다. A씨 조상의 묘지가 있는 곳이기도 했다. A씨가 B씨를 찾아가 따져 물었으나 B씨는 “자신이 오랫동안 관리해온 땅이고, 미등기 상태라 부동산을 등기한 것일 뿐”이라며 “곧 돌려줄 테니 걱정하지 말라”고 그를 안심시켰다. 하지만 얼마 후 B씨는 사망했고 사망하기 전에 C씨에게 토지를 매매했다. A씨는 눈 뜨고 땅을 뺏긴 꼴이 됐다. 바로 땅을 찾으려 소송을 시작했으나 승소는 알 수 없는 상태다. B씨가 남의 땅까지 등기할 수 있던 것은 조치법의 허술함 때문이다.
이런 문제점 때문에 정부에서는 법을 제정할 때 예전과는 다르게 부동산이 조치법으로 신청이 되면 그 부동산의 등기명의인 또는 그 상속인(배우자, 직계존비속 및 4촌 이내의 혈족)에게 조치법으로 다른사람 명의로 등기가 신청됐다는 사실을 통지한다. 이때 소유자나 상속인 등은 이의가 있으면 이의신청으로 ‘눈 뜨고 땅 뺏김’을 방지할 수 있도록 했다. 이 제도는 지난 조치법(법률 제7500호 2005. 5. 26.) 때부터 시행했는데 그 결과 고성군에서는 조치법 신청 건수 1만5천483건 중 이의신청이 2천249건 15%가 접수되어 부당하게 등기되는 것을 막을 수 있었다.
이와 더불어 이번 조치법에서는 몇 가지를 더 보완했는데 보증인은 과거 3인 이상에서 5인 이상으로 늘렸고, 보증인 중 변호사 또는 법무사 1인을 추가했다. 또한 공무원은 현장조사를 통해 해당 부동산에 대한 보증 사실의 진위, 현재의 점유·사용 관계, 소유권에 관한 분쟁유무 및 소유권 입증에 관련되는 문서 등을 확인할 수 있도록 했다.
보증인의 허위보증에 대해 1년 이상 10년 이하의 징역 또는 1천만 원 이상 1억 원 이하의 벌금에 처하거나 이를 병과할 수 있도록 하여 허위보증에 대한 벌칙을 강화했다. 따라서 조치법 신청인은 5명의 보증인에게 신청인의 토지가 맞다는 사실을 충분히 설명하고 근거를 제시해야 할 것이다. 조치법 관련서류의 보존기간은 과거에는 10년간 보관하다가 그 중요성 때문에 준영구 보존으로 바꾸었다. 그런데 이번 조치법은 다시 10년간 보존하게 된다. 이는 지난 조치법 때부터 보증 등의 강화로 조치법이 끝난 후 소유권에 대한 분쟁이 많이 줄어든 데 있다.
조치법으로 등기를 하면 지방세 및 국세의 혜택은 없다. 등록세와 양도소득세를 내야 한다. 다만, 취득세는 부동산의 취득한 시기가 5년이 지났으므로 징수할 수 없어 면제된다. 법무사 수수료는 법무사법에 따라 징수하므로 등기비용은 별다른 혜택도 없다. 법무사 보증인의 현장조사 비용 등을 조치법 신청인이 비용을 지급해야 할 수도 있다. 또한, 이번 조치법 시행은 지난 조치법 때와 달리 ‘농지법’, ‘국토의계획 및 이용에 관한 법률’, ‘부동산등기 특별조치법’, ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’에서 정한 허가나 과태료 등의 규정을 배제하지 않는 점이다. 따라서 ‘농지법’에 따라 농지를 등기할 때는 등기신청 때 ‘농지취득 자격증명원’을 첨부해야 한다. ‘국토의계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 분할하여 등기 신청할 경우 허가대상 토지는 ‘토지분할 허가’를 받아야 분할이 가능하다. ‘부동산등기 특별조치법’은 취득 후 60일 이내 등기를 하지 않으면 과태료 부과 대상이며, ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’은 취득 후 3년 이내 등기를 하지 않는 장기미등기자에 대해 과태료를 부과할 수 있다. 예를 들어 공시지가 1억 원의 부동산을 조치법으로 등기할 경우 장기미등기 과태료를 최대 2천만 원까지 내야 할지도 모른다. 또한, 조세 부과를 면하기 위한 목적을 가지고, 혹은 다른 시점 간의 가격 변동에 따른 이익을 얻으려는 목적으로 조치법을 이용하는 자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니 주의해야 한다.
이번 조치법은 보증인을 늘렸고, 사실통지 및 현장조사 등을 강화했다. 다른 법률을 배제하지 않아 조치법으로 등기 신청시 많은 벌금이나 과태료를 물 수도 있다. 보증을 강화해 보증인을 찾아다니면서 부동산 취득에 대해 일일이 설명을 해야 하고, 부동산 취득에 대해 이해를 못 시키면 보증인은 보증서에 도장을 찍지 않아 등기가 어려울 것이다. 그러고 보면 조치법으로 등기하면 공고기간이 오래 걸리는 등 수월하게 등기를 할 수 없고 오히려 많이 까다로워졌다고 볼 수 있다. 조치법으로 등기할 경우 벌금과 과태료 등을 물 수도 있어 오히려 부담만 가중될 수 있으므로 신청하기 전에 자세히 알아보고 하는 것이 좋다. 하지만 미등기 토지는 조치법이 아니면 거의 등기를 할 수 없는 경우가 많으므로 보증 등의 까다로운 절차를 밟아서라도 등기를 마쳐야 할 것이다.
‘부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법’ 제1차는 법률 제2111호로 1969. 6. 21부터 2년 6월간 임야를 먼저 시행했다. 제2차는 법률 제3094호로 1978. 3. 1부터 2회에 걸쳐 4년간 시행했고, 제3차는 법률 제4502호로 1993. 1. 1부터 2년간 시행했다. 제4차는 법률 제7500호로 2006. 1. 1부터 2년간 시행했고, 이번 조치법은 제5차로 법률 제16913호로 2020년 8월 5일부터 2년간 시행하게 된다. 이번 조치법 입법 취지를 살펴보면 미등기토지 등 등기가 어려운 경우는 이 조치법에 따라 등기를 할 수 있도록 했지만 신청인의 장기미등기 등의 책임은 엄하게 물어 과태료 등의 벌칙을 부과할 수 있도록 했다.
이번 조치법의 접수 시작은 정부의 조치법 시행령 준비가 늦어 9월깨나 가능할 것 같다. 고성군에서는 이번 조치법을 통해 미등기된 부동산과 등기부의 실제 권리관계가 일치하지 않는 부동산 약 1만5천건에 대해 등기를 할 수 있을 것으로 보고 있지만, 조치법의 까다로움으로 어느 정도 미등기 토지나 실소유자 등기관계가 해소될지는 알 수 없다.
“이 기사는 경상남도 지역신문발전지원사업 보조금을 지원받았습니다.” |
고성신문 기자 / gosnews@hanmail.net 입력 : 2020년 08월 14일 
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